物業(yè)是城市的重要組成部分。智慧物業(yè)運(yùn)營(yíng)就是充分利用BIM、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)以及云計(jì)算等新一代信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目集約化經(jīng)營(yíng)和精細(xì)化管理的過(guò)程。

BIM技術(shù)是以物件導(dǎo)向理論為基礎(chǔ)，用信息技術(shù)，在虛擬的數(shù)字世界中，以更接近實(shí)物現(xiàn)象與行為的方式來(lái)描述、應(yīng)用和管理的一種技術(shù)與思維。物件導(dǎo)向即物件化，是信息技術(shù)中的專有術(shù)語(yǔ)，是將實(shí)體空間的實(shí)物(例如門窗)的屬性(例如尺寸和材質(zhì))及行為(例如上下端相連的墻體)，用物件導(dǎo)向技術(shù)將此關(guān)系在虛擬空間中組構(gòu)起來(lái)。基于BIM的建筑模型有幾何信息(如門窗的尺寸)，更重要的有非幾何尺寸(如門窗的材質(zhì))，可以模擬復(fù)雜的建筑營(yíng)運(yùn)環(huán)境、整合項(xiàng)目信息和管理流程，貫穿建筑全過(guò)程，對(duì)建筑后期提高物業(yè)運(yùn)營(yíng)的效率并達(dá)成建筑可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)具有重要價(jià)值。BIM云端系統(tǒng)是云技術(shù)與BIM技術(shù)的結(jié)合應(yīng)用，創(chuàng)建了非常高效的各方合作模式，提供了集中化和可視化的協(xié)同平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)多方協(xié)同工作環(huán)境。

智慧物業(yè)運(yùn)營(yíng)的BIM云端系統(tǒng)協(xié)同平臺(tái)框架

結(jié)合BIM技術(shù)，對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)可劃分為資產(chǎn)管理、空間管理、租戶管理、節(jié)能管理及安保控制五大運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，在BIM云端系統(tǒng)平臺(tái)上，各管理系統(tǒng)中所有信息可實(shí)時(shí)調(diào)用、充分共享、實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理和遠(yuǎn)程控制，如實(shí)時(shí)跟蹤每個(gè)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，對(duì)出現(xiàn)故障的設(shè)備可迅速定位并了解管線布置狀況、設(shè)備技術(shù)參數(shù)及維修信息。平臺(tái)模塊中任何信息發(fā)生變更，其他模塊都會(huì)同步關(guān)聯(lián)和及時(shí)更新。

資產(chǎn)管理模塊。通過(guò)BIM云平臺(tái)能夠獲得設(shè)備管線和固定資產(chǎn)等各類信息，如設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、使用期限、所在位置、供應(yīng)商及維護(hù)情況等，可實(shí)現(xiàn)設(shè)備信息查詢、自助報(bào)修、預(yù)警及報(bào)警和計(jì)劃性維護(hù)，為設(shè)備提前檢修、保養(yǎng)、更換做出預(yù)警，避免因設(shè)備老化、檢修不及時(shí)對(duì)業(yè)主造成的不良影響，有效降低人員成本及賠付成本。

空間管理。BIM空間模塊可以對(duì)建筑各個(gè)區(qū)域、房間及構(gòu)件信息進(jìn)行查詢，通過(guò)集成數(shù)據(jù)庫(kù)與可視化圖形跟蹤大廈空間使用情況，靈活快速收集空間使用信息，制定合理和預(yù)測(cè)的空間分配方案，確保空間資源的最大化使用，降低空間使用費(fèi)用，提升收益率。在處理用戶提出的空間變更請(qǐng)求時(shí)，亦可以分析現(xiàn)有空間布局情況，對(duì)空間分配的請(qǐng)求做出響應(yīng)，滿足業(yè)主在空間方面的需求。

租戶管理。租戶管理模塊記錄了每個(gè)租戶的信息，如租戶位置和面積等幾何信息、名稱和租約及繳費(fèi)情況等非幾何信息;針對(duì)繁雜租戶進(jìn)行分類管理及房屋出租合同等信息管理，對(duì)租戶變更和租金變更等情況進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整和更新，促進(jìn)物業(yè)出租率，降低能源的消耗，提升整體物業(yè)的價(jià)值。

節(jié)能控制。BIM技術(shù)與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的聯(lián)合應(yīng)用，可以通過(guò)數(shù)據(jù)和圖形直觀了解復(fù)雜而龐大的建筑設(shè)備系統(tǒng)及其運(yùn)行狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)日常能源消耗情況的有效統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控。BIM云平臺(tái)收集了各設(shè)備的能源消耗信息，如空調(diào)運(yùn)行策略、氣流、水流及能源分布，大堂、中庭、夜景及庭院的照明情況，可以對(duì)能源消耗情況進(jìn)行自動(dòng)統(tǒng)計(jì)分析，并使建筑各區(qū)域、各用戶的每日用電量、每周用電量都可清晰顯示，對(duì)異常能源使用情況進(jìn)行警告或者標(biāo)識(shí)，為管理者進(jìn)行能源管理提供可靠的依據(jù)。

安保控制。基于BIM云平臺(tái)的安保系統(tǒng)主要包括了事故處理和人員定位兩方面。事故處理中，BIM云平臺(tái)與智能控制系統(tǒng)結(jié)合，不但可以進(jìn)行視頻監(jiān)控，還可以對(duì)任一區(qū)域進(jìn)行可視化管理，如信息模型界面中可以顯示著火位置，并自動(dòng)跳出報(bào)警界面位置，無(wú)需人員現(xiàn)場(chǎng)確定，通過(guò)控制中心可實(shí)時(shí)掌握安保人員的位置，通知離事發(fā)地點(diǎn)最近的安保人員前往處理，并持續(xù)跟蹤處理完成情況，節(jié)約寶貴救災(zāi)時(shí)間。BIM技術(shù)提高了傳統(tǒng)靠人工傳達(dá)及管理人員開(kāi)會(huì)研究處理的效率，依據(jù)平臺(tái)顯示的電梯使用情況和逃生路線，迅速?zèng)Q策，同時(shí)還可以共享模塊間資源，實(shí)現(xiàn)災(zāi)難恢復(fù)計(jì)劃，如遺失資產(chǎn)的掛帳及賠償要求存盤。安保系統(tǒng)平臺(tái)的人員定位是利用視頻識(shí)別及跟蹤系統(tǒng)，對(duì)不良人員、非法人員甚至恐怖分子等進(jìn)行標(biāo)識(shí)，自動(dòng)跟蹤及互相切換，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行鎖定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)BIM云端系統(tǒng)協(xié)同平臺(tái)建設(shè)

智慧物業(yè)運(yùn)營(yíng)BIM協(xié)同平臺(tái)存儲(chǔ)了海量信息并相關(guān)聯(lián)，集成了物業(yè)空間位置、數(shù)量、性能及運(yùn)維等基本信息，克服了信息的缺失和離散，為智慧物業(yè)發(fā)展提供了新思路，是未來(lái)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理變革的必然趨勢(shì)，因此，BIM云端平臺(tái)系統(tǒng)的建設(shè)異常重要。

建設(shè)關(guān)鍵要素。企業(yè)建設(shè)BIM云端系統(tǒng)平臺(tái)是智慧物業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要技術(shù)選擇，不但需要企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略共識(shí)更需要戰(zhàn)術(shù)中的具體落實(shí)。首先企業(yè)要組建BIM云端系統(tǒng)物業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì);其次在團(tuán)隊(duì)主管的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，各專業(yè)模塊成員要?jiǎng)?chuàng)建和編修相關(guān)資料;第三通過(guò)各專業(yè)模塊協(xié)同行為研究后，就共享協(xié)同資料對(duì)各自資料進(jìn)行協(xié)調(diào)、檢討和修正等整合;第四，制定數(shù)據(jù)維護(hù)的相關(guān)制度;最后完成數(shù)據(jù)歸檔。

BIM云端系統(tǒng)建設(shè)。此平臺(tái)主要包括存儲(chǔ)、管理、應(yīng)用服務(wù)和接口功能。首先是共享與協(xié)同操作信息系統(tǒng)的構(gòu)架建設(shè)：

第一，中央資料系統(tǒng)建設(shè);第二跨專業(yè)共享資料系統(tǒng)建設(shè);第三各模塊專業(yè)資料系統(tǒng)建設(shè);第四操作中個(gè)人資料系統(tǒng)。

其次是硬件云端平臺(tái)建設(shè)：主要通過(guò)廣域網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)或者FC光纖通道網(wǎng)絡(luò)將NAS和iSCSI等IP存儲(chǔ)設(shè)備或者SCSI或SAS等DAS存儲(chǔ)設(shè)備彼此之間進(jìn)行連接，各存儲(chǔ)設(shè)備上都要安裝統(tǒng)一的存儲(chǔ)設(shè)備管理系統(tǒng)，用以實(shí)現(xiàn)邏輯虛擬化、集中和多鏈路冗余管理以及硬件設(shè)備狀態(tài)監(jiān)控和維護(hù)升級(jí)等;

最后為提供更大、更強(qiáng)及更好的數(shù)據(jù)訪問(wèn)性能，要選擇與企業(yè)數(shù)據(jù)規(guī)模相適應(yīng)的領(lǐng)先系統(tǒng)和技術(shù)，如CDN內(nèi)容分發(fā)系統(tǒng)、P2P數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)和數(shù)據(jù)壓縮技術(shù)等，以確保云存儲(chǔ)數(shù)據(jù)更有效存儲(chǔ)和使用，并占用更少空間和傳輸帶寬以提高交互與共享效率。

個(gè)人操作環(huán)境建設(shè)。首先協(xié)同平臺(tái)操作系統(tǒng)中個(gè)人角色分工要明確，至少要有項(xiàng)目總管、業(yè)務(wù)協(xié)同主管和專業(yè)主管;其次每個(gè)角色的操作環(huán)境建設(shè)也非常重要，是實(shí)現(xiàn)BIM云端協(xié)同平臺(tái)云訪問(wèn)功能的基礎(chǔ)，其訪問(wèn)終端設(shè)備可以是PC電腦、平板電腦、手機(jī)以及云終端程序和云終端設(shè)備等，終端技術(shù)主要關(guān)注終端與云端的通信協(xié)議及安全，利用不同終端設(shè)備實(shí)現(xiàn)各方實(shí)時(shí)的遠(yuǎn)程協(xié)同工作，提高智慧物業(yè)運(yùn)營(yíng)效率;最后需注意的是綜合型人才是BIM云端系統(tǒng)平臺(tái)有效運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證，企業(yè)的人資部門對(duì)人才的開(kāi)發(fā)與培養(yǎng)是智慧物業(yè)運(yùn)營(yíng)成功與否的至關(guān)要素。